近日，德惠法院依法适用简易程序，公开开庭了审理一起房屋买卖合同纠纷案。

案情简介

2019年8月29日,潘某林与谷某惠签订《房屋买卖协议书》,谷某惠购买潘某林的位于德惠市某小区房屋，房屋总价款120000元，谷某惠于2019年8月29日交了10000元定金，2019年9月3日将剩余110000元一次性付清，潘某林出具了收据并将房屋交付给谷某惠，潘某林也依约定将房票子过户到谷某惠名下，交付房屋后谷某惠一直未装修。

《房屋买卖协议书》第四条约定：“此协议签订后，如甲方违约需支付给乙方订金双倍的违约金，如乙方违约，甲方无须返还订金。”第六条约定：“甲方应当保证该楼房权属无任何争议，无任何经济纠纷，无任何抵押担保等，否则甲方承担一切后果责任。”

2023年5月16日，谷某惠到案涉房屋时，发现门上贴着债务逾期未还通知书，谷某惠按通知书电话打过去，对方是银行工作人员，被告知案涉楼房在2016年5月已经被案外人张某春抵押贷款160000元，还差122000元未还。

为了维护自身合法权益，谷某惠遂将潘某林诉至德惠法院，请求解除合同、返还购房款及给付违约金。

裁判结果

法院经审理认为，关于应否解除《房屋买卖协议书》的问题：谷某惠和潘某林签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该《房屋买卖协议书》合法有效。但根据有关法律规定，本案涉案房屋因已被案外人在银行办理抵押贷款，《房屋买卖协议书》的目的已经不能实现，因此谷某惠请求解除双方签订的《房屋买卖协议书》，潘某林同意解除，本院予以支持。

关于应否给付违约金的问题：潘某林未能保证涉案房屋权属无任何争议、无任何抵押担保，属于违约，应承担违约责任，故谷某惠要求给付10000元违约金的请求，应予支持。

综上，遂依照有关法律规定，作出如下判决：一、解除谷某惠与潘某林签订的《房屋买卖协议书》；二、潘某林于判决生效后三日内返还谷某惠购房款120000元；三、潘某林于判决生效后三日内给付谷某惠违约金10000元。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。